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深圳樓市又來大消息:取消商務公寓“只租不售”

  • 來源: 21世紀經濟報道
  • 2019-12-14 22:09:33
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繼調整“豪宅稅”標準之后,深圳再出樓市調控政策。12日上午,深圳市住房和建設局向媒體披露,深圳已取消去年出臺的商務公寓“只租不售”限制。專家表示,不能誤讀為深圳樓市調控放松。

12月12日上午,深圳市住房和建設局向媒體披露,深圳已取消去年出臺的商務公寓“只租不售”限制。

2018年7月,深圳出臺的“深四條”調控政策規定:開發商在各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設的商務公寓只租不售。

為何一年之后便取消了這一規定?深圳市住房和建設局介紹,原因在于:該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度,長期看利于增加商品房供給,短期看不利于可售商務公寓銷量。

據《南方日報》的報道稱,取消商務公寓“只租不售”自11月起已經開始執行。據深圳市住房和建設局監測市場反應,因該政策是相對長效的政策,對短期商品房銷售雖然利好但影響有限。

圖/新華社

不能誤讀為深圳樓市調控放松

深圳中原地產研究中心的數據顯示,11月深圳公寓供應量放量,批售面積為32.53萬平米,環比上升7.7倍,公寓供應量創2019年新高。

網簽數據則顯示,11月深圳全市商務公寓共成交2222套,環比上升6.93%;成交面積為12.98萬平米,環比上升13.35%。但價格方面,11月公寓成交均價下降了2.49%至58146元/平米。

深圳市房地產研究中心主任王鋒在接受媒體采訪時表示:

之前規定“只租不售”,是因為商務公寓炒作得比較厲害。去年“731”以來新拿地的商務公寓項目很少,即使其入市也需要3年左右周期。而政府的政策實際是政府對規劃建設政策的調整,對房地產供應結構的一種供給側調整,不能誤讀為深圳樓市調控放松。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹也向21世紀經濟報道記者表示:

限制房企出售商務公寓會極大地打擊他們的建設積極性,深圳未來以城市更新為主,工改商、商改商占比較多,因此為了保障舊改的順利完成,調整此政策是非常必要和合適的。而由于建設需要時間,供應增加是一個比較長的過程,因此市場很容易消化此項政策。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者分析稱:

從“只租不售”政策本身來看,當時很大程度是為了培育住房租賃市場,特別是培育規模化的租賃市場,要求開發商持有一定的公寓用作長租。但現在租金已經趨穩,而且開發商持有的物業也并非租賃市場的供應主體,這也是為什么不久前備受關注的深業中城豪宅項目“由租轉售”。

豪宅線標準大調整

深圳新盤頻現日光

11月11日,深圳傳來重磅消息,大幅提高豪宅線標準征收增值稅:建筑面積144平以下、小區容積率高于1.0的住宅,滿兩年免征增值稅。

減稅新政一出,第二天樓市便爆發了,二手房源紛紛跳漲,業主“坐地漲價”屢見不鮮。

據深圳中原統計,11月,二手房成交突破8000套,環比上漲11.84%,同比上漲91.93%;其中寶安成交1985套,成為年內新高,也是下半年來成交最熱的區域,占全市成交總量的四分之一。

價格方面,Q房網數據顯示,六大行政區全部價格上漲,南山區漲幅最大,均價達到9.2萬/平方米,去年到今年的漲幅高達21.05%;全市均價小幅上升至55499元/平。

另據鏈家數據,寶中、碧海、前海是主要搶房片區,寶中的均價上半年還是7萬/平左右,現在已經跳漲到約9萬/平。

對開發商而言,他們也迎來一個銷售窗口。11月以來,新房備案數據持續上漲,新盤扎堆上市,無論是豪宅還是剛需,多個項目開盤即售罄。

深圳中原數據顯示,11月份深圳新房住宅供應速度明顯加快,供應量創三年來最高,全市共有22個項目批售13089套商品房,獲批套數接近10月份的3倍。

新房日光、售罄頻現。如前海豪宅招商領璽開盤,推456套,均價10.8萬/平,開盤當天即售罄;前海豪宅頤灣府開盤,推367套房,均價10.2萬/平,開盤僅4個半小時就賣掉322套,去化近九成。

就連偏遠的光明新區,龍光玖龍臺二期線上開盤,均價4.8萬/平,裝修費另算,推750套,全部賣完。

根據中原數據,11月新房住宅共成交3196套,環比上漲20.33%,同比上漲61.01%;成交面積32.97萬平方米,環比上漲20.33%,同比上漲61.01%。

多位深圳開發商、業內人士認為,臨近年末政策相對寬松,最嚴調控已經過去,深圳放松豪宅線,佛山、中山松綁限購,都是這一寬松的表現。這給了市場很樂觀的預期。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對21世紀經濟報道記者表示:

“新房市場方面,11月出現很多關注度很高的熱門樓盤,再加上臨近年關,開發商為完成年度銷售目標,定價方面更加接近市場預期,因此成交量非常好。”

Q房網研究人士認為,2016年“3·25”緊縮周期以來,深圳住房需求積累,改善性住房需求積壓,隨著政策利好的釋放,全市新房成交將維持高位。

暖冬持續,分化嚴重

在全國樓市蕭瑟的映襯下,深圳樓市可謂一枝獨秀。

安居客房產研究院首席分析師張波認為,影響深圳樓市最主要的因素,是購房者對于區域的未來預期:

“深圳今年熱度提升明顯,不但本地購房需求明顯提升,外來的投資性需求也在聚集,拉動商住類產品銷量也快速提升。”

回望今年上半年,深圳樓市還一片風平浪靜,二手房價格不斷松動,新房市場也萎靡不振。

5月份時,福田華僑城新天鵝堡三期開盤,布吉剛需盤景華·嶺莑推售415套,當天去化都不到五成,新盤入市普遍較為慘淡。

下半年,深圳利好消息不斷。11月6日,又出臺利于粵港澳灣區人才在內地安居樂業的優惠政策,直接向港澳居民派發房票,在大灣區買房不限購。

而在整個粵港澳大灣區,調控政策都有所松動。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為,深圳本年度住宅市場成交暢旺,跟利好消息較多有很大的關聯,其他城市很難相比。

她分析,“2月份粵港澳大灣區規劃出臺,8月份先行示范區的提出,以及11月非普通住宅標準的調整,這些都陸續刺激了二手房的成交行情。”

不過,需要指出的是,深圳樓市的分化也越來越嚴重。雖然都受益于粵港澳大灣區戰略,但它的核心在前海,前海位于西部,所以深圳樓市的西部行情遠好于東部。東西兩邊相距不過20多公里,西部許多樓盤一開盤就可以秒光,有的還需要搖號,東部卻較難見到這種現象。

分區域來看,目前與上半年相比,前海二手房均價從8萬/平漲到接近10萬/平,寶中均價從7萬漲到9萬/平,碧海從6萬漲到7萬/平。相對來說,鹽田區、大鵬新區漲幅較小。

貝殼研究院數據顯示,2019年11月,深圳二手房掛牌均價為6.23萬元/平,同比漲幅約為1.59%,是四個一線城市唯一上漲的。

值得注意的是,在市場變好的情況下,反價、撤盤等業主違約現象也開始出現,房產糾紛變多了。律師提醒購房者要注意二手房簽約風險。

目前,深圳樓市的熱度仍未下降。12月第一周,深圳全市新房住宅共成交1006套,環比上漲 19.48%;成交面積10.30萬平,環比上漲16.36%。預計到農歷春節前,新房市場仍將保持當前的活躍狀態。

安居客房產研究院首席分析師張波認為,深圳未來的發展可能會超出預期,但今年房價整體上升過快,投機性需求顯現值得關注:

“明年深圳房價如果依然處于明顯上漲通道,不排除會出臺相應的調控政策。”

圖/21世紀經濟報道 甘俊 攝

社科院報告:2025年樓市迎來拐點

盡管深圳樓市一方火熱,從全國房地產市場情況來看,樓市整體已經進入逐步降溫的階段。

據國家統計局消息顯示,10月份70個大中城市中,二手房房價下降的城市達到35個,占到一半。這意味著,10月份房價下跌城市數量已創出55個月新高。

中國社科院發布的《中國住房發展報告》預計,未來兩年將是樓市調控的關鍵期,樓市調控的機遇窗口將在2025前后關閉,住房發展的巨大潛力和預期將在2025年前后改變。

為什么拐點會在2025年,社科院給出了四大理由:

第一,中國目前處于城鎮化率30%-70%的快速發展區間,未來還有一定的需求潛力。雖然國內部分地區的城鎮化率已經超過了80%,達到發達國家水平,但整體而言,2018年底中國常住人口城鎮化率是59.58%,戶籍人口城鎮化率是43.37%。未來增長空間依然很大。對于樓市來說,未來幾年還將產生大量的剛需。

第二,中國經濟具有較強的韌性。分析人士表示,客觀上,今年市場政策面、資金面等大環境很不友好,但商品房銷售數據還是有一些可圈可點之處。

數據顯示,1—10月份,商品房銷售面積133251萬平方米,增速今年以來首次由負轉正,同比增長0.1%,其中,住宅銷售面積增長1.5%。此外,1—10月份,全國房地產開發投資109603億元,同比增長10.3%。其中,住宅投資增長14.6%。所以主觀上樓市已經轉涼,但數據上來看,未來企穩甚至回升才是大趨勢。

第三,炒房的利益機制依然存在。比如對于北京而言,樓市拐點基本已定,但仍有城市并不“服輸”,甚至存在業主集體控盤,大肆拉抬房價的情況。

第四,樓市調控不太可能放松。分析人士認為,房地產開發投資、新開工等數據增速雖有所下降,但總量依然較高,大幅松綁的可能性很小。

 

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